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Collectivités et Permis de construire : le temps, un facteur décisif

Mis à jour : 31 mars 2019


Par Maître Julie DESORGUES


Dans le cadre de l’instruction des demandes de permis de construire, les Collectivités territoriales en charge de l’instruction de ces demandes (Communes ou EPCI), sont souvent « prises par le temps », au point d’attribuer tacitement des permis de construire parfois illégaux. En application de l’article L. 424-2 du Code de l’urbanisme, un permis de permis de construire est effectivement accordé si aucune décision n'est notifiée au demandeur à l'issue du délai d'instruction ; à savoir deux mois pour les maisons individuelles et trois mois pour les autres types de logements.



La prolongation du délai d’instruction, pour saisine de différentes instances (par exemple, la saisine de l’Architecte des Bâtiments de France) doit être notifiée au pétitionnaire dans le délai d’un mois à compter de la date de dépôt de la demande (en ce sens article R. 423-42 du Code de l’urbanisme). A défaut d’une telle notification au pétitionnaire, la modification du délai pour saisine des autorités administratives compétentes n’est pas applicable, et le délai de droit commun s’applique alors. Dans le même sens, il résulte de la combinaison des articles R.423-38, R.423-39 et R. 423-41 du Code de l'urbanisme que lorsque l'autorité administrative a demandé des pièces supplémentaires dans le délai d'un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, les pièces manquantes doivent être adressées dans un délai de trois mois.Le délai d'instruction de la demande ne commence alors à courir qu'à compter de la réception de ces pièces.

Création de l’obligation de confirmer son recours en annulation en cas de rejet du référé-suspension

Dans le même sens, la demande est réputée complète et ne peut plus donner lieu à une demande de pièces manquantes passé le délai d’un mois à partir du dépôt du dossier en mairie. Pour calculer ce délai d’un mois, la date à retenir est la date de présentation du courrier (demandant les pièces) adressé en RAR et non la date d’envoi dudit courrier. Autrement dit, une demande de pièces doit être notifiée au pétitionnaire avant l’expiration du délai d’un mois courant à compter du dépôt de la demande de permis en mairie.A défaut, la demande de pièces n’a pas pour effet de proroger le délai d’instruction, qui commence à courir à compter du dépôt en mairie de la demande ; peu importe d’ailleurs que le pétitionnaire ait produit ou non les pièces sollicitées. Le pétitionnaire bénéficiera alors d’un permis de construire tacite et ce même si ce permis est illégal au regard des dispositions du Code de l’urbanisme ou du ou des documents d’urbanisme locaux applicables. Du fait de ce cadre légal très strict, les Collectivités territoriales sont souvent confrontées à cette problématique et apparaissent souvent juridiquement « démunies » en autorisant involontairement des permis de construire illégaux. Toutefois, ces dernières disposent d’outils juridiques pour faire obstacle auxdits projet.

Solution 1 : Procéder au retrait du permis de construire tacite illégal

Aux termes de l’article, L. 424-5 du Code de l’urbanisme, l’autorité territoriale peut retirer un permis de construire tacite illégal dans un délai de trois mois qui suivent la date d’obtention dudit permis. Toutefois, un permis de construire ne peut être retiré que s’il est illégal (méconnaissance du PLU, des documents d’urbanisme, ou du Code de l’urbanisme), dans un délai de trois mois et en respectant la procédure contradictoire. C’est à dire après que le pétitionnaire ait été mis en mesure de présenter préalablement ses observations et ait disposé à cet effet, d’un délai raisonnable. Passé ce délai de trois mois, le seul moyen de procéder au retrait d’un permis de construire est de disposer d’une demande de retrait effectuée par le pétitionnaire lui-même (ce qui est peu probable), ou en cas de fraude.

Solution 2 : Procéder au retrait pour fraude du permis de construire tacite

Le retrait d’une autorisation d’urbanisme est possible sans condition de délai si le demandeur s’est rendu coupable d’une fraude (CE SSR. 17 mars 1976, n° 99289). C’est-à-dire s’il a menti pour obtenir l’autorisation, par exemple, sur la superficie du terrain, la surface plancher (existante ou à créer) ou sur l’appartenance du terrain à un lotissement, si des arbres protégés ont été abattus peu de temps avant le dépôt de la demande, sur la maîtrise foncière de son projet... Il doit s’agir de toute autre fausse déclaration ayant pour but d’induire l’administration en erreur. Dans cette hypothèse, il n’existe aucun délai pour procéder au retrait du permis de construire.

Solution 3 : Le déféré préfectoral ou l’introduction d’un recours contentieux par un tiers

Si cette solution peut de principe être envisagée, il convient de rappeler que le préfet peut contester une autorisation d’urbanisme dans le délai de deux mois, à compter de la naissance du permis si le dossier de demande lui a été transmis en vertu de l’article R. 423-7 du Code de l’urbanisme. Si le dossier de demande de permis n’a pas été transmis, le délai de recours ne commence pas à courir et donc le préfet peut valablement former son déféré préfectoral dans le délai de deux mois à compter de la notification des pièces. En outre, si un tiers (ayant un intérêt à agir et notamment les associations constituées en matière de protection de l’environnement ou des règles d’urbanisme) forme un recours contentieux contre le permis de construire tacite, la Collectivité territoriale pourra alors bénéficier d’une annulation contentieuse. Sur le plan juridique, cette solution permet alors à la Collectivité territoriale de sortir de la problématique à laquelle elle est confrontée. Cependant, sur le plan politique, cette solution présente souvent des inconvénients majeurs vis à vis des administrés et des partis d’opposition. En effet, ces derniers considèrent souvent que la Collectivité territoriale a alors autorisé un projet de construction illégal, souvent de grande envergure. Cependant, dès lors que le délai pour procéder au retrait est expiré, si cette solution permet de faire obstacle à un projet de construction illégal, elle comporte des risques financiers importants pour les Collectivités territoriales.

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