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Immobilier & défiscalisation : voici comment s'y retrouver

Par Juliette LAC-BERIERE et Kévin DESORGUES, cabinet Desorgues & Associés


Les programmes de défiscalisation via l’investissement immobilier locatif sont nombreux.

Au gré des loi de finances et des ministres, les dispositifs se sont succédés, avec parfois des objectifs différents.





Jugés attrayants par de nombreux investisseurs ou conseillers, ces dispositifs doivent être maniés avec précaution. Certains sont sources de contentieux avec l’administration, comme les investissements avec travaux dans des monuments historiques ou des immeubles « Malraux ». Il faut également être attentifs aux assiettes spécifiques à chaque dispositif et aux éléments qui peuvent remettre en cause la réduction d’impôt (que se passe-t-il en cas de vacance locative, de décès du locataire ?).


Les modifications fréquentes des dispositifs peuvent également insécuriser l’investissement. D’une part il faut s’assurer que les informations sont toujours en vigueur et d’autre part les modifications peuvent rendre un dispositif moins attrayant. Pour exemple, le dispositif Pinel « neuf » a vu ses zones éligibles réduites récemment, certains spécialistes dénonçant la suppression de villes attractives et le maintien de villes risquées avec des taux de vacances élevés.


Voici un panel des investissements possibles aujourd’hui en France métropolitaine. Des dispositifs Outre-mer spécifiques existent.


I. L’investissement dans des bâtiments anciens

A. Location Nue et déficit foncier

Dans le cadre d'investissements immobiliers classiques (qui ne rentrent pas dans les dispositifs particuliers de réduction d'impôts) et loués non-meublés, il est possible sous certaines conditions de diminuer ses revenus imposables. En effet, pour les contribuables imposés selon le régime réel d'imposition, lorsque les opérations de détermination du revenu foncier font apparaître un résultat négatif, ce déficit foncier est imputable dans la limite de 10.700€ sur les revenus imposables. Attention toutefois à conserver le bien loué pour une durée minimale de 3 ans post-déficit. De plus, seule est imputable sur le revenu global, la fraction du déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles, à l'exception des intérêts d'emprunts.

Par ailleurs, dans le cas où ce résultat négatif dépasse les 10.700€, il est possible de créer une "réserve" de déficit imputable sur les prochains exercices fonciers, toujours dans la limite de 10.700€, réserve valable pour une durée de 10 ans.

Il est donc primordial de bien comptabiliser ces réserves de déficits fonciers reportables afin de ne pas dépasser le seuil des 10 ans, surtout si de nouveaux travaux sont réalisés et crées un résultat négatif. Lors de la déclaration des revenus, la saisie est primordiale afin de sélectionner le stock de déficit foncier le plus ancien.

En ce qui concerne les travaux, tout ne peut pas être comptabilisé. Pour être admises en déduction du revenu brut foncier et, le cas échéant, générer un déficit foncier, les charges foncières doivent notamment se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et avoir été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu. Il s'agit des conditions générales de déduction des charges de la propriété qui résultent de l'article 13 du CGI et de l'article 31 du CGI.


Attention, de nombreuses subtilités peuvent apparaître quant aux travaux déductibles ou non, à la présence de démembrement (nue-propriétaire et usufruitier différents), réserve de déficit foncier non transmissible par donation ou succession, etc.


Même si d’apparence ce régime fiscale peut sembler simple, un conseil externe peut venir vous faciliter la gestion de votre patrimoine, voir vous éviter de nombreux soucis.



B. Denormandie ancien (ou Pinel dans l’ancien)

Ce nouveau dispositif, mis en place par la loi de finances pour 2019, a pour objectif de réhabiliter les centres-villes et de redynamiser le territoire. L’objectif, contrairement à de nombreux dispositifs immobiliers de défiscalisation, est de favoriser les travaux de rénovation et non la construction de logements dans des zones dites tendues.

L’investisseur doit acheter entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 un logement ancien situé dans l’une des 222 communes du plan « Action cœur de ville »[1] ou dans une commune signataire d’une opération de revitalisation du territoire.

L’acheteur devra faire réaliser des travaux par une entreprise certifiée pour au moins 25% du coût total de l’opération (prix de vente augmenté des frais de notaire et du montant des travaux). Ces travaux doivent nécessairement améliorer la performance énergétique du logement (au minimum 30% pour les maisons individuelles, 20% pour les habitats collectifs) ou, au choix, correspondre à deux des cinq possibilités suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l'extérieur, isolation des parois vitrés donnant sur l'extérieur, systèmes de chauffage, système de production d'eau chaude sanitaire. Toutes ces (nombreuses) conditions doivent être respectées sous peine de ne pouvoir prétendre à la réduction d’impôt.


Le propriétaire doit nécessairement s’engager à louer le logement pendant six, neuf ou douze ans à des locataires dont les ressources devront correspondre à des limites fixées par décret. Les loyers sont également plafonnés, le propriétaire n’est donc pas totalement libre dans le choix de ses locataires et du loyer applicable. Ces plafonds sont mis à jour chaque année, il faut donc être attentif à respecter les critères applicables. Ils peuvent également varier en fonction de la localisation du logement.

Le taux de la réduction varie en fonction de l’engagement de location et est calculé sur les prix des travaux et d’achat du logement. Pour une location de six ans, le taux est de 12%, pour un engagement de neuf ans la réduction est de 18% et pour un engagement de douze ans, le taux applicable est de 21%.

En cas de travaux onéreux, il convient d’être attentif car un plafond est défini. En effet, les dépenses seront éligibles dans la limite de 300 000€ par an et par contribuable pour au maximum deux logements et dans la limite de 5 500€ par mètres carré.



C. Cosse

Le dispositif Denormandie complète le dispositif Cosse déjà existant avant le 1er janvier 2019. L’objectif est ici d’avoir sur le marché immobilier des logements avec des loyers abordables. Il s’agit d’inciter à la location sociale et solidaire.

Ce dispositif est particulier, en effet une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) doit être signée. Cette convention va définir un loyer maximal applicable, qui dépendra notamment de la composition du foyer. Trois niveaux de loyers sont possibles (intermédiaire, social, très social) et détermineront le taux de réduction d’impôt applicable.

Les logements récents ou anciens, avec ou sans travaux, sont éligibles (quelle que soit leur date d’acquisition) et la convention avec l’Anah doit être conclue avant le 31 décembre 2019. Ce dispositif a été prorogé fin 2018. Le logement doit être situé dans des zones précises (A, A bis, B1 et B2[2]). La zone C est accessible en cas d’intermédiation locative via un organisme agréé ou une agence immobilière à vocation sociale.


L’avantage fiscal dépend du niveau de loyer et de la zone dans laquelle le logement se situe :

- Dans les territoires où le déséquilibre est important entre l’offre et la demande, la déduction s’élève :

o A 30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire ou,

o A 70 % des revenus bruts, pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

- Dans les autres zones, les taux sont de :

o 15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire ou,

o 50 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

Si le propriétaire choisit de louer son bien dans le cadre de l’intermédiation locative alors, et ce quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le logement, la déduction fiscale s’élève à 85 %.

Le logement ne doit pas être loué à un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant. La location à un enfant étudiant est donc impossible par exemple.



D. Censi-Bouvard

Sont ici concernées les acquisitions onéreuses par personne physique qui n’exerce pas à titre professionnel (le statut de loueur en meublé professionnel n’est donc pas éligible à ce dispositif).

L’investisseur doit acheter un ou plusieurs logements dans une résidence spécialisée jusqu’au 31 décembre 2021. Les résidences suivantes sont concernées :

- Résidence pour étudiants avec services,

- Résidence pour des personnes âgées ou adultes handicapés dans le cadre relevant de l’article L. 312-1- I, 6°) et 7°) du Code de l’action sociale et des familles (CASF),

- Résidence pour des personnes âgées ou handicapées sous agrément « Qualité – article L.7232-1 du Code du travail »,

- Résidence médico-sociale pour des personnes âgées ou handicapées et la personne valide qui les accueille et les accompagne relevant des articles L.444-1 à L. 444-9 du CASF,

- Résidence pour des personnes malades bénéficiant de soins de longue durée en raison d’une perte d’autonomie relevant de l’article L.6143-5, 3°) alinéa 10 du Code de la santé publique.

Le logement acquis peut être situé dans un immeuble de plus de 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation le rendant aux normes en matière d’habitabilité et de décence. Les logements acquis neufs ou en vente en l’état futur d’achèvement sont également éligibles au dispositif.

Le propriétaire doit s’engager à louer les locaux dans le cadre d’une location pendant 9 ans minimum, dans le mois suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux. Les dispositifs applicables à la location meublée sont donc applicables, notamment, le minimum de meubles est prévu réglementairement.

Le taux de réduction correspond à 11% du prix de revient ou du prix d’acquisition du logement, dans la limite de 300 000€, étalé sur 9 ans. Un report sur 6 ans est possible dès lors que la déclaration de l’impôt ne permet pas d’absorber l’avantage.



II. L’investissement dans des bâtiments neufs – le Pinel neuf

L’objectif est ici la construction de logements dans les zones tendues et ainsi soutenir l’investissement locatif « intermédiaire » situé entre le marché locatif privé et les logements locatifs sociaux.

Afin d’être éligible au dispositif, le contribuable doit acheter, avant le 31 décembre 2021, un logement neuf, un logement via une vente en l’état futur d’achèvement. Les immeubles considérés comme neufs sont également les immeubles rénovés ne représentant pas, auparavant, les critères de décence ou les immeubles ayant eu un autre usage (usage commercial) transformés en logement.


Le logement doit répondre à des normes énergétiques précises et des critères spécifiques peuvent être applicables si le logement est situé dans un immeuble collectif.

Le logement doit être situé dans les zones A, A bis ou B1. Les zones ayant conclu un contrat de redynamisation de site de défense sont également éligibles.

Contrairement à certains dispositifs, le locataire peut être un ascendant ou un descendant mais il ne doit pas appartenir pas au foyer fiscal du bailleur.


Le locataire doit répondre à des conditions précises de ressources au moment de la conclusion du bail et les loyers sont plafonnés.

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pour un minimum de 6 ans (prolongation de 3 ans possible deux fois) ou de 9 ans (prolongation 3 ans possible).

Si l’engagement de location est de 6 ans, 12% du montant investi sera amorti sur cette période (6% supplémentaire si renouvellement engagement de 3 ans et 3% si second renouvellement). En cas d’engagement de 9 ans, la réduction est de 18% (3% si renouvellement). Soit un maximum de 21%.



III. L’investissement dans des bâtiments particuliers

A. Malraux

Grâce à ce dispositif, il s’agit de lutter contre l’habitat indigne, redynamiser les quartiers anciens, promouvoir une offre de logements locatifs diversifiée et de qualité et encourager les investissements privés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Le propriétaire doit rénover un immeuble situé dans un lieu précis :

- Site patrimonial remarquable classé couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine

- Site patrimonial remarquable classé + restauration de l’immeuble en question déclarée d’utilité publique

- Jusqu’au 31 décembre 2019 Quartier ancien dégradé[3]

- Jusqu’au 31 décembre 2019 Quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé faisait l’objet d’une convention particulière + immeuble dont la restauration a été déclarée d’utilité publique[4]

Les dépenses engagées éligibles sont les dépenses de droit commun (réparation et entretien, dépenses d’amélioration, primes d’assurance, frais de gestion, impôts locaux), les frais d’adhésion à une association foncière urbaine, les travaux prescrits par l’Etat ou une collectivité publique, les dépenses de reconstitution de façade et toitures, de réaffectation à l’habitation, ou de reconversion en logement (dont combles, greniers et communs).

Les travaux doivent être à l’initiative du propriétaire. Il s’agit d’une source de contentieux fréquente avec l’administration. Les dépenses sont limitées à 400 000€ entre délivrance du permis de construire et la fin de la 3ème année qui suit.

Le logement doit être loué pour une durée de 9 ans, dans les 12 mois suivant la fin des travaux. La location doit être continue, hormis les cas de vacance locative. Il n’y a pas de condition de plafond pour les loyers et les ressources du locataire.


La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à l'un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé. Les associés de la société s'engagent à conserver leurs parts jusqu'au terme de l'engagement de location. La location doit prendre effet dans les douze mois suivant l'achèvement des travaux.


La réduction, fondée sur le montant des travaux, se fait sur la cotisation à l’impôt sur le revenu, au taux de 22% voire 30% pour les travaux éligibles jusqu’au 31 décembre 2019 ou lorsque l’immeuble est situé dans un périmètre couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur.

Aucune autre opération de défiscalisation ne peut être exercée. La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année du paiement des dépenses mentionnées et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année.



B. Monuments historiques

Il s’agit ici d’encourager les investissements dans un monument historique (défini et agréés par l’Etat ou par le Label Fondation du Patrimoine). Les travaux de rénovation doivent être suivis par un architecte des bâtiments de France.

En fonction de l’occupation ou non du logement et de la perception de revenus via le logement, les charges foncières sont déductibles sur le revenu global avec ou sans report possible. En cas de décès ou de donation, il y a une exonération totale de droits de mutation à titre gratuit si une convention d’engagement de conservation est signée entre l’héritier et l’Etat.

Il convient d’être attentif, les travaux peuvent être source de contentieux, notamment lorsqu’une seule partie du monument est classée. Le bien doit être conservé pendant un minimum de 15 ans.

[1] Ces villes sont listées sur le site gouvernemental de la cohésion des territoires : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/arrete_du_26_mars_2019_relatif_a_la_liste_des_communes.pdf


[2] Les zones sont définies sur le site gouvernemental de la cohésion des territoires : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/les-zonages-des-politiques-du-logement?id_courant=2094


[3] Liste accessible https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000021574041&categorieLien=id


[4] Quartiers concernés : https://www.cget.gouv.fr/sites/cget.gouv.fr/files/atoms/files/annexe_-_liste_des_quartiers_malraux.pdf

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