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Location saisonnière: à pratiquer dans les règles de l’art !

Que vous soyez bailleurs ou locataires, il y a quelques règles et principes à respecter. Pour les vacanciers afin d’éviter que le repos ne se transforme en cauchemar, et pour les locataires bailleurs : éviter les mauvaises surprises sur ce qui semble être de prime abord un joli complément de revenus.



Amis vacanciers !

Si vous avez la chance de pouvoir profiter des fameuses vacances estivales, autant ne pas tout gâcher en jetant votre dévolu sur le mauvais bien. Vous rêviez d’un endroit au calme, et découvrez en arrivant que ce qui était présenté comme un havre de paix est en réalité en plein centre-ville ou aux abords d’une route passante ? Rien de plus désagréable pour commencer les vacances. Les arnaques en matière de locations de vacances semblent avoir de beaux jours devant elles.

Pour éviter la grande majorité des pièges, quelques « bonnes pratiques » s’imposent.

Maître Julie Desorgues, Avocat au Barreau de Paris, explique les réflexes initiaux à avoir :

« La première chose à faire en matière de location entre particuliers, est de vérifier que l’adresse qui vous est communiquée est exacte. En allant sur Internet, cela permet de vérifier l’existence du bien à ladite adresse, mais aussi l’exactitude de la description de l’environnement de la location : géographie, habitations aux alentours, nuisances éventuelles etc… ». Cela semble évident, mais vous éviterez ainsi la désagréable stupéfaction de devoir prendre la voiture pour vous rendre à la plage par exemple, alors que l’annonce disait « au bord de l’eau ».

« Attention aussi aux propositions de prix cassés ou en décalage avec les autres annonces même en dernière minute car en général cela cache une arnaque », prévient la Chambre nationale des huissiers de justice saisie régulièrement sur cette question.

Pour bloquer une réservation, il est souvent demandé le versement d’un acompte, celui-ci ne doit pas dépasser 30% du montant total de la location. Sachez qu’avec cet acompte, l’engagement est définitif entre les deux parties. Le locataire ou le propriétaire qui se désiste doit alors indemniser l’autre à concurrence du préjudice subi.

Enfin, signer un contrat de location saisonnière est une obligation selon l’article L 324-2 du code du tourisme. Il doit être rédigé en deux exemplaires originaux datés et signés par le locataire et le bailleur. Les coordonnées, la description précise du bien, le tarif et modalités de paiement doivent être indiqués. Un état des lieux doit aussi être signé par les deux parties.

Si malgré ces précautions, la location ne répond pas à vos attentes, Maître Desorgues rappelle que « si le bien n’est pas conforme au descriptif ou révèle des vices non signalés, empêchant l’usage normal et paisible de la location, l’article L. 121 – 1 du code de la consommation vous permet de demander un rabais ou un remboursement au propriétaire. »

Cela étant, la location saisonnière entre particuliers a connu une envolée fulgurante ces dernières années, ; et ce pour de multiples raisons : confort, tarifs, convivialité, etc…

C’est donc que les propriétaires de ces lieux de villégiatures font généralement de leur mieux pour que leurs hôtes profitent au maximum des avantages qu’offrent leur demeure.


Les propriétaires

Le bailleur est libre de fixer le loyer de sa location saisonnière. Il est, le plus souvent forfaitaire et inclut le prix de la location, les charges et, éventuellement, les taxes que le propriétaire souhaite répercuter sur son locataire (taxe de séjour par exemple). Le bailleur peut également réclamer un dépôt de garantie, lui aussi fixé librement. En général, il représente 20 % du prix de la location.

Mais attention, bien que l’offre soit alléchante, on ne devient pas loueur saisonnier comme on le souhaite.

Tout d’abord, une simple définition de la location saisonnière selon le code du tourisme, Article D 324-1 : « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offert en location à une clientèle de passage […] et qui n’y élit domicile ».

Si votre location saisonnière se trouve dans une ville de plus de 200 000 habitants (Paris, Marseille, Bordeaux), sachez que vous devez obligatoirement en faire la déclaration auprès de votre mairie. Dans le cas où votre résidence se trouverait dans des villes à la population plus modeste, vous n’êtes pas pour autant dispensé de la démarche. Cela peut être exigé par délibération du conseil municipal.

En ce qui concerne la location saisonnière d’une résidence secondaire (que ce soit toute l’année ou seulement pendant une période), il est nécessaire dans tous les cas de faire une déclaration quelque soit votre ville. Cela peut même aller, et voir mêmejusqu’à une demande préalable de changement de situation, en effet, votre résidence n – ce n’est plus un locale à usage d’habitation. Sinon, attention aux sanctions pécuniaires.

Enfin, en cas de copropriété, il faut également bien vérifier que vous pouvez le faire !



Quelle fiscalité ?

Concernant la fiscalité applicable, les revenus tirés de la location ponctuelle de votre maison ou de votre appartement sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non à celui des revenus fonciers, les prélèvements sociaux sont donc dus au taux de 17,2%.

Si le contribuable retire de toutes ses locations meublées des recettes inférieures à 70.000 euros par an, il peut pratiquer un abattement de 50% (régime micro-BIC). En cas de classification de meublé de tourisme les seuils deviennent 170.000€ et un abattement de 71%.

Bien entendu, si le propriétaire est une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui s’applique.

Dans le cas contraire, ou par choix du propriétaire, le bailleur est imposé au régime réel, il pourra alors déduire les charges des recettes.

Ce dernier régime est souvent plus avantageux. Car, outre la déduction du montant des travaux, des intérêts du prêt et des frais de gestion, il permet d’amortir l’appartement et le mobilier sous certaines conditions. On entame alors un procédé, intéressant mais complexe, qui mérite de faire appel à un professionnel du conseil et de la gestion de patrimoine.

Il est également important de noter que dans certaines conditions, il est possible que les revenus de la location meublée soient assujettis aux cotisations sociales. La mise en place d’une réelle stratégie patrimoniale et sur-mesure peut ainsi devenir intéressante afin d’éviter, ou au contraire de choisir, de payer des cotisations sociales.

De plus, il y a aujourd’hui des avantages qui risquent de ne pas durer.

L'article 35 bis du code général des impôts (CGI) prévoit que les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale soient exonérées d'impôt sur le revenu pour les produits de cette location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de la location soit fixé dans des limites raisonnables.

Pour apprécier si le prix de la location est raisonnable, l'administration publie deux plafonds selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable. Pour 2018, ces plafonds de loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, sont fixés à 185 euros en Ile-de-France et à 136 euros dans les autres régions.

(source : Instruction Bofip du 07/02/2018: BIC - Exonération des produits de la location ou de la sous-location d'une partie de la résidence du bailleur consentie à un prix raisonnable - Actualisation pour 2018 du seuil de tolérance administrative (CGI, art. 35 bis))

Kévin Desorgues, Président de la société Desorgues & Associés, insiste auprès de ses clients : « bien que 2018 soit une année blanche fiscalement, les revenus tirés de la location saisonnière sur cette année devront tout de même être déclarés. »

A noter également que la location saisonnière de la résidence principale ne doit en principe pas excéder quatre mois par an, de sorte que l’occupant à titre principal en conserve la jouissance pendant au moins huit mois. Sinon, nous sommes dans le cas de la location de sa résidence secondaire.

Finalement, on se rend compte que même si la location saisonnière semble être pour les propriétaires une manne financière, la mise en place n’est pas des plus simple. Nous n’avons ici abordé que quelques points non exhaustifs, mais chaque situation doit être étudiée avec précisions afin de respecter les objectifs et les contraintes, l’administration fiscale commençant à s’engouffrer dans ce qui représente, pour elle aussi, cette manne financière.

Desorgues & Associés désigne l'organisation globale et peut faire référence à l'un ou plusieurs des membres de Desorgues & Associés, dont chacun est une entité juridique distincte. Desorgues & Associés est une marque déposée.