Par Juliette LAC-BERIERE, cabinet Desorgues & Associés
La cession d’un terrain va entrainer pour le vendeur la taxation de la plus-value. Cependant, dans certains cas, certains abattements avantageux peuvent être applicables.
I. Terrains – Règles sur la plus-value en cas de cession d’un terrain
A. Généralités
La plus-value (différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition) est imposable lors de la cession à titre onéreux du terrain.
Lors d’une cession par une personne physique, l’imposition a lieu selon les modalités de l’article 150 U du code général des impôts (CGI). Le cédant sera soumis à l’impôt sur le revenu (au taux de 19%) et aux prélèvements sociaux (au taux de 17,2%). Des abattements « classiques » sont applicables et sont fonction de la durée de détention du bien.
Taux réduit de 19% / impôt sur les sociétés - personnes morales
Les plus-values nettes dégagées lors de la cession d'un local à usage de bureau ou à usage commercial ou industriel (locaux professionnels) ou d'un terrain à bâtir par une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés sont soumises à l'impôt sur les sociétés lorsque la cession est réalisée au profit notamment d'une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés ou d'une SCPI dont les parts sociales ont été offertes au public.
Le taux réduit de 19% est applicable :
- Aux cessions de locaux professionnels destinés à des logements jusqu’au 31 décembre 2020
- Aux promesses de ventes conclues entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020
- Aux ventes et promesses de ventes de terrains à bâtir conclues entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020
Les locaux à usage de bureaux ou à usage commercial ou industriel ou les terrains à bâtir doivent être situés dans des communes situées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements (zones A et A bis).
La société cessionnaire doit s'engager soit à transformer le local acquis en local à usage d'habitation dans les quatre ans qui suivent la date de clôture de l'exercice au cours duquel l'acquisition est intervenue, soit, en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir, à y construire des locaux à usage d'habitation dans ce même délai. Pour l'application de cette condition, l'engagement de transformation ou de construction est réputé respecté lorsque l'achèvement des travaux de transformation ou de construction intervient avant le terme du délai de quatre ans.
Le non-respect de l'engagement de transformation ou de construction par la société cessionnaire ou la société absorbante qui s'y est substituée entraîne l'application d'une amende.
Abattement exceptionnel pour les particuliers
Un abattement de 70% est possible pour les terrains à bâtir (mais également les terrains avec bâti), sans condition de durée de détention. Il concerne les terrains situés dans les zones A et A bis.
Le cessionnaire doit y construise un immeuble d’habitations collectif sur au moins 75% de la surface maximale autorisée sur la parcelle par le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, le tout dans les quatre années suivant l’acquisition.
La promesse de vente du terrain doit être signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. Une réitération des signatures dans un acte passé au plus tard le 31 décembre suivant la date de signature de la promesse de vente est nécessaire.
Le cédant et le cessionnaire ne doivent avoir aucun lien direct (ascendant, descendant, conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire), même par interposition sociétaire.
Si 50% des surfaces à construire seront des logements sociaux, l’abattement est de 85%.
B. Spécificités pour les plus-values importantes
Dès lors que la plus-value est supérieure à 50 000€, une surtaxe sera applicable. Le tableau suivant est applicable :
C. Spécificités pour les terrains nus devenus constructibles
La totalité des frais d’aménagement de viabilisation c’est-à-dire de voirie et réseaux divers dépensés par le cédant peuvent être exposés afin de minorer l’assiette imposable.
Des taxes spécifiques supplémentaires vont être appliquées sur les terrains nus devenus constructibles.
1. Taxe nationale – article 1605 nonies du CGI
Le terrain doit être nu et qualifié de constructible depuis le 13 janvier 2010. Il doit s’agir de la première cession du terrain depuis qu’il est devenu constructible. Le prix de cession doit excéder dix fois le prix d’acquisition (or prix de cession inférieur à 15 000€). Les frais de viabilisation ne sont pas pris en compte pour le calcul. La plus-value brute ainsi calculée est affectée d’un abattement de 10% par année au-delà de la 8ème en prenant pour référence la date de constructibilité du terrain.
La liquidation se fait suivant le barème progressif suivant :
- Taux de 5% pour la partie montrant un facteur d’accroissement entre prix de cession et prix d’acquisition supérieur à 10 mais inférieur à 30
- Taux de 10% pour la partie présentant un facteur d’accroissement supérieur à 30
Tous les vendeurs sont concernés : les personnes physiques (particulier, agriculteur, artisan, entrepreneur individuel cédant un terrain dans le cadre d'une activité professionnelle, etc.), les personnes morales (SCI, société de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial, société immobilière de copropriété, etc.) mais également les contribuables domiciliés hors de France.
2. Taxe communale
Les communes ou EPIC compétents pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme peuvent mettre en place une taxe spécifique (liste des communes concernées : https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/1_metier/3_partenaire/notaires/2019_04_01_taxe-forfaitaire_art_1529_cgi.pdf ).
Les terrains concernés sont les terrains nus qui ont été rendus constructibles en raison de leur classement par un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.
La taxe n’est pas due dès lors que la cession est exonérée en matière de plus-values immobilière en vertu de l’article 150 U II 3° à 8° du CGI (dont un prix de cession inférieur à 15 000€ ou une cession à une collectivité territoriale avant le 31 décembre 2020).
Elle est exigible lors de la première cession à titre onéreux du terrain intervenue après son classement en zone constructible.
L'assiette de la taxe est par principe égale à la plus-value réalisée, déterminée par différence entre le prix de cession du terrain et le prix d'acquisition actualisé. En l'absence d'éléments de référence, la taxe est calculée sur une assiette forfaitaire égale aux deux tiers du prix de cession du terrain. La taxe est égale à 10% de cette assiette.