Par Maître Julie DESORGUES
La vente en l’état future d’achèvement (VEFA) est un monde singulier d’acquisition d’un bien. Il s’agit d’une vente sur plans.
L’acheteur n’est, de plus, pas en relation avec la constructeur ou avec l’entrepreneur qui construit votre maison, et avec qui il est aisé de discuter sur ce que vous souhaitez ou non au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En VEFA, le seul interlocuteur de l’acheteur est un promoteur, qui a en charge la réalisation, non pas seulement de votre logement, mais souvent d’un vaste programme immobilier comprenant plusieurs logements destinés à plusieurs usages (habitation, commerce, artisanat, parking, etc.). Le futur propriétaire n’a donc pas de contact avec les constructeurs. Or, après accord du promoteur, ces derniers peuvent être amenés à modifier le programme initial des travaux pour tenir compte, par exemple, de sujétions techniques imprévues. Afin que l’acquéreur ait donc une visibilité sur son bien futur, en l’état de l’avancement des travaux, le promoteur est tenu à des obligations contractuelles fortes. Et l'acquéreur dispose d'un droit à réparation en raison de vices et/ou de non conformités apparents lors de la livraison de son bien. D’une part, le vendeur d'un immeuble à construire est un professionnel et doit, à ce titre, avertir l'acquéreur des modifications techniques survenues sur la construction en cours de réalisation. Il pèse donc sur le promoteur une obligation d’information de l’acquéreur sur toutes les modifications apportées au projet initial de travaux, qui en cas de manquement, justifie l’engagement de sa responsabilité. Bien évidemment, pour pouvoir engager utilement la responsabilité du promoteur-vendeur, l’acquéreur doit être en mesure de prouver qu’il n’a été porté à sa connaissance la ou les modifications des travaux et que ces modifications conduisent à une modification des caractéristiques de son bien propre, et pas celui de son voisin ! Lors de la signature de l'acte authentique, il conviendra de solliciter la communication des pièces qui seront annexées à l'acte de vente régularisé chez le Notaire afin de vérifier que les plans n'ont pas fait l'objet de modifications...Le Notaire a, également, une obligation de conseil et doit vérifier que vous disposez, le jour de la réitération de la vente de l'ensemble des informations vous permettant de consentir de manière éclairée.
L’obligation dans les faits
Pour bien comprendre la portée de cette obligation, étudions un exemple jurisprudentiel. Madame C a acquis un appartement en VEFA auprès d’une société connue dans le bâtiment. Au cours du chantier et avant la livraison de l'appartement, sur le plafond d'une des chambres, un soffite habillant une descente d'eaux pluviales de la terrasse (accessible et située au niveau supérieur) a été placé. Aucun des documents contractuels ne faisait apparaître ni la descente d'eaux pluviales ni ce soffite. Il était donc en cause une modification des travaux (initiaux et contractuellement acceptés) intervenue en cours de chantier pour des causes techniques. L’acheteuse ne s’est plainte de ces non conformités, que deux ans après la livraison de son appartement, et a attaqué le vendeur en vue d’obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes au titre de travaux réparatoires et de dommages-intérêts pour les préjudices subis. Saisi de cette demande, le tribunal de première instance et la Cour d’appel ont condamné le vendeur d'immeuble à construire au paiement de dommages-intérêts en raison du manquement de celui-ci à son devoir d'information et à son obligation de conseil ; car en tant que vendeur professionnel, celui-ci devait attirer l'attention de l'acquéreur sur la présence d’une descente d’eaux et la réalisation d’un soffite intervenus en cours de chantier et non mentionnés dans les documents contractuels. Des dommage et intérêts ont été octroyés dans cette affaire. D’autre part, le vendeur a une obligation de délivrance conforme de la chose, en vertu de laquelle il s'oblige à livrer à l'acquéreur un bien correspondant aux caractéristiques mentionnées au contrat. De nouveau, la responsabilité du vendeur est susceptible d’être engagée dès lors que l’acquéreur rapporte la preuve du non-respect des prescriptions contractuelles. A ce titre, les textes et la jurisprudence retiennent une conception extensive des documents susceptibles d'être considérés comme des références contractuelles, et ce dans un souci de protection de l’acquéreur profane. L’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation définit ainsi les documents et données revêtant une valeur contractuelle, dans ces termes :« Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :a) La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;c) Le délai de livraison ;d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, la justification de la garantie financière prescrite à l'article L. 261-10-1, l'attestation de la garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d'immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions prévues à l'alinéa précédent doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l'acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d'un notaire et auquel l'acte fait référence. Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de sa révision. Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble. Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement. Lorsqu'avant la conclusion de la vente, le vendeur a obtenu le bénéfice d'un prêt spécial du Crédit foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit mentionner que l'acheteur a été mis en état de prendre connaissance, dans des conditions fixées par décret, des documents relatifs à l'équilibre financier de l'opération, au vu desquels a été prise la décision de prêt. L'inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux ».Et, l’article R. 261-13 du même Code de préciser que : « Pour l'application de l'article L. 261-11, la consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements. Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d'étages de chacun d'eux. Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d'une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel. Ces documents s'appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s'y rapportent. Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d'équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente ».
Modification de la jurisprudence
Au sens de la jurisprudence, sont aussi réputés contractuels : les documents publicitaires (Civ. 3e, 2 avril 1979, RDI 1979. 477, obs. J.-C. Groslière et P. Jestaz), le contrat préliminaire (Civ. 3e, 17 nov. 1999, n° 98-15.18), le permis de construire (Civ. 3e, 6 octobre 1997, n°91-20.397) et la notice descriptive annexée à l’acte de vente ainsi que les plans annexés (Cass.civ. 3ème, 18 mai 2017, n°16-16.627).Une modification jurisprudentielle a toutefois été récemment opérée. Dans un arrêt rendu le 18 mai 2017 (Civ. 3ème, n°16-16627), la Cour de cassation indique dorénavant que la notice descriptive annexée à l’acte de vente a « seule » valeur contractuelle, et qu’elle prédomine donc sur les informations contenues dans le permis de construire ou les documents publicitaires. Il convient donc d’être dorénavant particulièrement vigilant car en cas de notice descriptive peu précise, les promoteurs ont alors une plus grande marge de manœuvre pour modifier des travaux non explicités dans ladite notice. Cependant, et à titre d’exemple, la non réalisation d’une place de stationnement de parking cloisonnée, qui ressort explicitement d’un plan signé par les parties, peut constituer un manquement du promoteur obligeant celui-ci a réparer sa faute matériellement ou financièrement en cas de restitution matérielle impossible.